O zoneamento é um instrumento amplamente utilizado através do qual a cidade é dividida em áreas sobre as quais incidem diretrizes diferenciadas para o uso e ocupação do solo. Ele foi utilizado pela primeira vez na Alemanha, mas foram nos Estados Unidos que ele ganhou força, no início do século XX.

Alguns de seus principais objetivos são o controle do crescimento urbano, a proteção de áreas inadequadas à ocupação urbana, a minimização de conflitos entre usos e atividades, além do controle do tráfego. O zoneamento busca alcançar esses objetivos através do controle de dois elementos principais: o uso e o porte dos lotes e das edificações. Supõe-se que o resultado final alcançado através das ações individuais esteja de acordo com os objetivos do Município.

Há anos, esse instrumento do planejamento urbano vem sofrendo inúmeras críticas. Uma delas refere-se à rigidez do instrumento, visto que a permissão de uso por parte do Poder Público acontece na base do “ou tudo ou nada”. Em alguns casos, a comunidade fica à mercê de um empreendimento, recebendo todas as consequências de sua aceitação, sem nenhuma condição. Em outros, o empreendedor tem seu projeto totalmente negado sem possibilidade de ajuste, muitas vezes acarretando em subutilização do território.

Apesar dessas críticas, o zoneamento tem um papel importante para as nossas cidades. Para evitar suas desvantagens, algumas variações foram criadas e, entre elas, está o Estudo de Impacto de Vizinhança – conhecidos também pela sigla EIV.

A Sinergia Engenharia realiza Estudos de Impacto de Vizinhança em diferentes municípios. Nos nossos EIV’s, analisamos a relação entre o empreendimento proposto e o zoneamento municipal e sugerimos, quando necessário, ajustes de projeto e/ou medidas compensatórias de forma que a legislação seja respeitada, a comunidade beneficiada e o empreendimento aprovado.

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Talita de Miranda Paulo é Arquiteta e Urbanista especialista em Gerenciamento de Obras.